Das Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilie an einen Investor und mietet sie direkt zurück. Es erhält den Kaufpreis als Liquidität und nutzt die Immobilie unverändert weiter. Rechtlich ist das keine eigene Vertragsart, sondern ein Gesamtkonzept aus Kaufvertrag und Mietvertrag, die eng zusammenhängen. Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht eine notarielle Beurkundung.
Der Weg passt, wenn die Immobilie werthaltig und für andere Nutzer geeignet ist, das Unternehmen langfristig am Standort bleiben will und Kapital für Wachstum, Nachfolge, Investitionen oder die Ablösung teurer Verbindlichkeiten braucht. Er passt weniger, wenn die Immobilie stark auf den eigenen Betrieb zugeschnitten ist, wenn Sie die Wertsteigerung behalten wollen oder wenn die laufende Miete die Ertragskraft zu stark belastet.
| Kriterium | Sale-and-Lease-back | Grundschuldkredit |
|---|---|---|
| Mittelzufluss | Verkaufserlös, grob 80 bis 100 % des Verkehrswerts bei unbelasteter Immobilie | Beleihung typisch 50 bis 75 % des Objektwerts |
| Eigentum | Geht auf den Investor über | Bleibt beim Unternehmen |
| Laufende Belastung | Miete, häufig als Triple-Net-Vertrag (Mieter trägt Betrieb und Instandhaltung) | Zins und Tilgung |
| Bindung | Mietvertrag typisch 10 bis 15 Jahre, mit Verlängerungsoptionen | Zinsbindung und Laufzeit des Kredits |
| Steuer | Gewinn aus der Auflösung stiller Reserven, Mieten als Betriebsausgabe | Zinsen als Betriebsausgabe |
| Geeignet bei | Hohem Kapitalbedarf, werthaltiger Immobilie mit guter Drittverwendbarkeit | Moderatem Kapitalbedarf, Wunsch nach Eigentum |
Stand Oktober 2026. Werte sind Orientierungsgrößen aus Anbieterangaben, im Einzelfall entscheidet der Investor bzw. die Bank.
Üblich ist ein langfristiger Mietvertrag von etwa 10 bis 15 Jahren, häufig mit Verlängerungsoptionen und Mietanpassung nach Verbraucherpreisindex. Als Faustwert für den Kaufpreis gilt das 10- bis 12-Fache der Nettokaltmiete, bei eingeschränkter Drittverwendbarkeit mit Abschlägen. Größere Anbieter verlangen häufig einen Verkehrswert ab etwa 5 Mio. €, manche Investoren sind erst bei deutlich höheren Volumen aktiv. Für kleinere Objekte gibt es spezialisierte Anbieter. Der Prozess dauert von der ersten Anfrage bis zur Beurkundung meist mehrere Wochen bis wenige Monate.
In der Bilanz verschwindet das Gebäude, die Eigenkapitalquote kann durch den Buchgewinn steigen. Wer nach IFRS bilanziert, muss die Mietverträge nach IFRS 16 abbilden. Lassen Sie die steuerliche und bilanzielle Wirkung vorab berechnen.
Ein Sale-and-Lease-back ist keine Fördermaßnahme. Aber Förderung spielt trotzdem hinein: Wurde die Immobilie mit Zuschüssen finanziert, kann die Zweckbindung (bei der GRW mindestens fünf Jahre) einem Verkauf entgegenstehen oder Rückforderungen auslösen. Auch bestehende Grundschulden müssen abgelöst werden oder die Gläubiger zustimmen. Wer nach dem Verkauf saniert, sollte vorab klären, wer für ein Förderprogramm antragsberechtigt ist, denn Eigentümer ist dann der Investor.
Je nach Ziel kommen ein ERP-Förderkredit KMU für Gebäude und Grundstücke (bis 25 Mio. €, Laufzeit bis 20 Jahre), eine Bürgschaft der Bürgschaftsbank (bis 2 Mio. €, höchstens 80 % des Ausfallrisikos) oder ein klassischer Grundschuldkredit in Frage. Bei Nachfolgelösungen siehe Unternehmensnachfolge finanzieren.
Das Unternehmen verkauft seine Immobilie an einen Investor und mietet sie langfristig zurück. Es erhält den Kaufpreis als Liquidität und nutzt die Immobilie weiter.
Als Faustwert gilt das 10- bis 12-Fache der Nettokaltmiete, bei unbelasteter und gut nachnutzbarer Immobilie grob 80 bis 100 % des Verkehrswerts. Der Investor legt den Preis nach Objekt und Mieterbonität fest.
Vor allem die Besteuerung der stillen Reserven, die Grunderwerbsteuer beim Verkauf und die gewerbesteuerliche Hinzurechnung der Mieten. Lassen Sie das vorab vom Steuerberater berechnen.
Das ist Verhandlungssache. Rückkauf- oder Verlängerungsoptionen lassen sich im Vertrag vereinbaren, sind aber nicht der Regelfall.
Nein, es ist keine Fördermaßnahme. Förderkredite wie der ERP-Förderkredit KMU oder Bürgschaften können aber Alternativen sein, und bestehende Zweckbindungen aus früheren Förderungen sind vorab zu prüfen.
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